7부능선 넘은 은마 재건축 '35→49층' 층고 상향 추진

강남권 재건축 '대어' 은마아파트가 추진위원회 설립 후 20년 만에 재건축 '7부 능선'으로 여겨지는 서울시의 정비계획 심의를 통과하면서 후속 절차에 관심이 쏠린다.

일단 이번에 최고 35층 설계안으로 심의를 통과했으나 내년 상반기 조합이 설립된 이후에는 49층 층고 상향을 중점 추진할 전망이다.

최정희 은마아파트 재건축 추진위원장은 20일 본지 통화에서 "현행 2030 서울도시기본계획 하에선 최고 35층밖에 허용되지 않기 때문에 일단 이 기준으로 정비계획을 수립한 것"이라며 "내년 조합설립인가를 마친 뒤 최고 49층 높이의 정비계획으로 변경할 예정"이라고 말했다.

서울시가 아파트 '35층 룰'을 폐지한 2040 도시기본계획을 시행하면 이 같은 구상이 가능하다는 게 최 위원장의 판단이다. 서울시 신속통합기획 재건축을 선택한 인근 대치 미도아파트도 양재천 방면 3개 동을 49층 높이 설계로 추진 중으로 알려졌다.

이 같은 계획 변경은 현실화할 가능성이 크다. 서울시 관계자도 "도계위 심의에선 최고 35층 설계안으로 통과했지만 앞으로 조합이 설립되고 세부 건축심의를 진행하면서 층고, 세대 수 등 세부 사항은 변경될 수 있다"고 설명했다.

이번에 통과된 정비계획안은 28개 동 4424가구를 33개 동, 5778가구(공공주택 678가구)로 탈바꿈하는 내용이다. 하지만 층고 상향이 현실화하면 용적률과 건폐율도 바뀔 수 있다. 오세훈 시장이 지난 3월 2040 도시기본계획을 발표하면서 최고 층수를 높이는 대신 건폐율(대지 안에 건물 비중)을 낮춰 단지 내 주거 쾌적성을 높이는 유연한 설계안을 강조한 것도 같은 맥락이다.

층고 규제를 폐지한 2040 도시기본계획은 지난 6월 공청회, 8월 시의회 보고를 거쳐 도계위 심의를 앞두고 있다. 서울시 관계자는 "도계위 최종 심의를 위한 사전 절차를 마쳤다"며 "연내 확정·고시하고 내년부터 본격 시행될 예정"이라고 말했다.

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재건축의 첫발을 내 디뎠지만 업계에선 신속한 사업 추진을 위해 넘어야 할 숙제가 있다는 지적이 나온다. 우선 조합 설립 과정에서 상가 지분을 보유한 조합원과의 기싸움이 예상된다. 은마아파트 앞에는 연면적 6000㎡ 규모 상가가 형성돼 있다. 재건축부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정되면 이들이 반발할 수 있다.

이런 문제를 해결해도 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 규제 문턱도 넘어야 한다. 단지 지하 50~60m 대심도를 지나는 것으로 설계된 GTX(수도권광역급행철도)-C 노선 변경 여부도 남은 과제다. 주민들은 노선이 지하를 관통하면 지반 붕괴 위험이 있다고 우려한다. 이에 GTX-C 노선 시공사인 현대건설은 지난 7월 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다.

강남권 대어로 꼽히는 은마아파트 재건축이 본격화되면서 집값이 다시 출렁일 우려도 제기된다. 하지만 단기간에 시장 분위기를 뒤바꿀 재료가 되긴 어렵다는 게 중론이다.

- 유엄식기자, 22.10.21

출처 : 머니투데이